Содержание бизнес плана строительства
МЕМОРАНДУМ О КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ 3
РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 4
1. ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА 6
2. ВИДЫ ТОВАРОВ И УСЛУГ 9
3. КОНКУРЕНЦИЯ И СПРОС НА РЫНКЕ 11
3.1 Продажа жилых квартир в городе Уфа 12
3.2 Продажа коммерческой недвижимости в г.Уфа. 25
4. АНКЕТИРОВАНИЕ РЕСПОНДЕНТОВ 32
4.1 Довольны ли Вы качеством строящихся у нас в Уфе жилых домов
4.2 Когда я выбираю квартиру для меня главным является…
4.3 При покупке однокомнатной квартиры какая квадратура Вас бы устроила
4.4 При выборе двухкомнатной квартиры какая квадратура Вас бы устроила
4.5 Согласны ли со следующим мнением "Стоимость недвижимости в городе Уфа слишком высокая"
4.6 Обременены ли Вы сегодня ипотечным кредитом
4.7 В какой части города Уфы Вы живете
4.8 Считаете ли Вы, что в центральной части Уфы не хватает жилых домов с малой квадратурой
5. ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА ЗАСТРОЙКИ 44
6. ПЛАН МАРКЕТИНГА 45 7. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 48
8. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 50
9. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 51
10. ОЦЕНКА ЭФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА 58
11. ОЦЕНКА РИСКОВ 61
Таблицы строительства
Таблица 1. Количество строящихся объектов в городе Уфа в 2013 году
Таблица 2. Распределение цен на жилье по районам Уфы
Таблица 3. Динамика цен на строящееся жилье в Уфе за последние 2 года
Таблица 4. Анализ цен и распределения предложений на рынке продаж коммерческой недвижимости
Таблица 5. Опросная анкета Таблица 6. Возрастное распределение опрошенных лиц
Таблица 7. Предпочтение потребителей относительно 1 и 2 комнатной квартиры
Таблица 8. Оценка стоимости недвижимости в городе Уфа
Таблица 9. Доля обремененных кредитом сегодня
Таблица 10. Персонал компании
Таблица 11. Продажи в квартир по периодам
Таблица 12. Первоначальные вложения жилого комплекса
Таблица 13. Предполагаемые постоянные расходы
Таблица 14. Ставки, база и период оплаты
Таблица 15. Формирование доходов от реализации квартир и коммерческой недвижимости
Таблица 16. Таблица доходов и расходов, тыс.руб.
Таблица 17. Показатели эффективности проекта строительства жилого комплекса
Таблица 18. Чувствительность проекта строительства жилых домов к изменению факторов
Таблица 19. Имитационное моделирование строительства квартир
Иллюстрации работы
Рисунок 1. Диаграмма строящихся домов Уфы Рисунок 2. Количество квартир строящегося жилья Уфы
Рисунок 3. Стоимость квадратного метра жилья Уфы Рисунок 4. Динамика изменения цены и количества предложений на рынке Уфы
Рисунок 5. График цен на строящееся жилье в Уфе за последние два года
Рисунок 6. График цен на 1 комнатные квартиры в Уфе за последние два года
Рисунок 7. График цен на 2-х комнатные квартиры в Уфе за последние два года
Рисунок 8. График цен на 3-х комнатные квартиры в Уфе за последние два года Рисунок 9. Количество запросов в поисковых системах
Рисунок 10. Структура предложений по сегментам продаж коммерческой недвижимости
Рисунок 11. Соотношение предложений продаж коммерческой недвижимости
Рисунок 12.Доля предложений рынка продаж коммерческой недвижимости
Рисунок 13. Цена продаж коммерческой недвижимости
Рисунок 14. Распределение опрошенных по признаку – пол
Рисунок 15. Диаграмма распределения по возрасту
Рисунок 16. Диаграмма удовлетворенности качеством жилья в городе Уфа
Рисунок 17. Главные приоритеты при выборе квартиры опрошенных респондентов
Рисунок 18. Предпочтительные квадратуры квартир при покупке
Рисунок 19. Диаграмма оценки завышенности стоимости жилья в Уфе
Рисунок 20. Проживание населения по районам Уфы
Рисунок 21. Зависимость стоимости квартир от общей площади
Рисунок 22. Иерархия подчинения организации
Рисунок 23.Оценка эффективности продажи жилых и нежилых помещений
Рисунок 24. Чувствительность проекта
Основные выдержки из бизнес-плана по строительству жилых домов, офисных помещений и паркинга
Проект строительства включает в себя: покупку здания с землей, реконструкцию зданий, строительство паркинга и жилых домов с последующей продажей квартир, офисных помещений, располагающихся на первых этажах, и парковочных мест.
Залогом успешной реализации проекта служат:
- район застройки, с высоким уровнем спроса и цен;
- наличие опыта у Авторов проекта по реализации подобных проектов;
Площадь помещений до реконструкции – кв.м.. Площадь всех сооружений после реконструкции и строительства– 103845 кв.м.
В рассматриваемый период планируется регистрация нового юридического лица, в состав которого войдут: инвестор и авторы проекта. Опыт у авторов проекта имеется.
Офис компании будет расположен в реконструируемом здании на первом этаже площадью 180 кв.м.
Расположение объектов: географические координаты месторасположения рассматриваемых объектов строительства /реконструкции.
Проект состоит из нескольких неразрывных этапов:
- Подготовительный этап
- Приобретение корпуса
- Обследование несущей способности конструкций зданий, состояния фундаментов
- Снос одноэтажного корпуса
- Проектирование
- Планирование стройплощадки
- Приобретение РБУ, бетононасосов, штукатурных станций и их монтаж
- Реконструкция и строительство. Данный этап состоит из:
- Реконструкция существующих строений
- Строительство двухуровневого подземного паркинга
- Строительство 12 этажного жилого дома общей площадью
- Продажи – сроки продаж через 6 месяцев с момента начала реконструкции и начала строительства. Завершить продажи планируется к концу третьего года.
Генподрядчиком будет фирма заказчик-застройщик, подрядчики по специализированным направлениям будут привлекаться через открытые тендеры.
Реконструкция здания в жилой дом, при этом первый этаж остается в том же виде и в нежилом целевом использовании (фитнесс, поликлиника, магазин и т.д.), а последующие этажи реконструируются в жилые. Таким образом, увеличивается площадь здании без учета подвальных помещений.
Здание будет монолитным с заполнением стен: кирпич + утеплитель. Паркинг – монолит полы, стены и эксплуатируемая кровля. Стоит отметить, что сроки реализации проекта учитывают так называемые непроизводственные задержки, которые по сложившейся в России практике, составляют (текст бизнес плана скрыт)% от плановых сроков строительства.
Общее количество жилых площадей кв.м., коммерческая недвижимость под офисы и помещения – 5000 кв., паркинг – 25000 кв.м..
|
пп
|
Наименование
|
Общая отведенная, кв.м.
|
|
1
|
1 комнатная квартира
|
15152
|
|
2
|
2 комнатная квартира
|
6552
|
|
3
|
Коммерческая недвижимость
|
5000
|
|
4
|
Паркинг
|
25000
|
На территории города Уфа зарегистрировано 108 организаций, занимающихся жилищным строительством. Всего на территории города Уфа зарегистрировано 204 строящихся объектов жилого типа.
|
пп
|
Наименование района
|
Количество объектов
|
|
1
|
Демский район
|
18
|
|
2
|
Кировский район
|
51
|
|
3
|
Ленинский район
|
25
|
|
4
|
Октябрьский район
|
40
|
|
5
|
Орджоникидзевский район
|
16
|
|
6
|
Советский район
|
24
|
|
7
|
Калининский район
|
30
|
Таким образом, в городе Уфа по количеству строящихся домов лидирует Кировский район, на втором месте Октябрьский район.
Динамика цен на строящееся жилье за последние 2 года (тыс.руб.):
|
|
ноя 11
|
дек 11
|
фев 12
|
апр 12
|
июн 12
|
июл 12
|
авг 12
|
окт 12
|
ноя 12
|
фев 13
|
май 13
|
июн 13
|
авг 13
|
сен 13
|
окт 13
|
|
1ка
|
57,4
|
54,9
|
51
|
46,85
|
54
|
49,6
|
54,2
|
50,8
|
52,5
|
50,3
|
56,6
|
58,6
|
58,5
|
61,7
|
62,4
|
|
2ка
|
55,08
|
52
|
52,1
|
48,03
|
52,9
|
52,9
|
52,1
|
51,3
|
54
|
50,4
|
54,4
|
57,4
|
59
|
62,5
|
58,4
|
|
3ка
|
58,8
|
49,55
|
41,5
|
46,69
|
57,85
|
55
|
67
|
48,2
|
51
|
48,4
|
53,9
|
62,8
|
63
|
55,5
|
59,9
|
Общая тенденция за два года положительная, стоимость кв.м. жилья, несмотря на сезонные колебания растет.
Для определения предпочтения потребителей проводилось исследование. В бизнес-плане отражен полное исследование.
Цель исследования: изучить предпочтения потенциальных покупателей и определить возможных потенциальных клиентов для квартир с малой квадратурой. Объект исследования: случайные прохожие. Метод исследования: метод прямого опроса. Место проведения опроса: центр г.Уфа. Количество респондентов: - человека.
Штатное расписание персонала составлено с учётом квалификации, опыта работы, возможности совмещения основной деятельности и различных функциональных обязанностей других должностей.
|
Работники
|
Количество, чел.
|
|
Администрация
|
|
|
Директор
|
1
|
|
Финансовый директор
|
1
|
|
Бухгалтер
|
1
|
|
Консультант по строительству
|
1
|
|
Директор отдела продаж
|
1
|
|
Специалист отдела продаж
|
2
|
|
Юрист
|
2
|
|
Программист
|
1
|
|
Делопроизводитель
|
1
|
|
Всего
|
11
|
|
Технический персонал
|
Количество, чел.
|
|
Уборщица
|
1
|
|
Водитель
|
1
|
|
ИТОГО
|
2
|
Планируемый период, предполагается постепенное увеличение количества продаж.
На основе представленных денежных потоков бизнес-плане проведена оценка эффективности инвестиционного проекта. Основные показатели проекта строительства жилого комплекса в городе Уфа
|
Показатели проекта
|
Значения
|
|
Сумма инвестиций, тыс. руб.
|
|
|
Ставка дисконтирования, %
|
20,00%
|
|
Количество рассматриваемых периодов, лет
|
3,00
|
|
Денежный поток, тыс. руб.
|
|
|
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.
|
|
|
Средний ДДП, тыс. руб.
|
|
|
Чистая текущая стоимость (NPV), тыс.руб.
|
327 178
|
|
Индекс рентабельности инвестиционного проекта (PI)
|
1,18
|
|
Период окупаемости проекта DPP, лет
|
2,3
|
|
Период окупаемости проекта DPP, месяцев
|
28
|
|
Внутренняя норма доходности проекта IRR
|
28,26%
|
|
Внутренняя норма доходности проекта с учетом реинвестирования MIRR
|
26,64%
|
Оценка рисков строительства жилых домов, офисных помещений и паркинга представлена в следующих таблицах.
|
пп
|
Наименование
|
изм-ие
|
PI
|
IRR
|
Окупаемость
|
|
1
|
Базовый
|
0,00%
|
1,18
|
28,26%
|
проект окупаемый
|
|
2
|
Стоимость реализации
|
-30,00%
|
0,82
|
10,73%
|
не окупаемый
|
|
|
|
-20,00%
|
0,94
|
16,96%
|
не окупаемый
|
|
|
|
-10,00%
|
1,06
|
22,79%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
0,00%
|
1,18
|
28,26%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
10,00%
|
1,29
|
33,45%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
20,00%
|
1,41
|
38,39%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
30,00%
|
1,53
|
43,10%
|
проект окупаемый
|
|
3
|
Объем
|
-30,00%
|
0,82
|
10,73%
|
не окупаемый
|
|
|
|
-20,00%
|
0,94
|
16,96%
|
не окупаемый
|
|
|
|
-10,00%
|
1,06
|
22,79%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
0,00%
|
1,18
|
28,26%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
10,00%
|
1,29
|
33,45%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
20,00%
|
1,41
|
38,39%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
30,00%
|
1,53
|
43,10%
|
проект окупаемый
|
|
4
|
Переменные затраты
|
-30,00%
|
1,18
|
28,26%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
-20,00%
|
1,18
|
28,26%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
-10,00%
|
1,18
|
28,26%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
0,00%
|
1,18
|
28,26%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
10,00%
|
1,18
|
28,26%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
20,00%
|
1,18
|
28,26%
|
проект окупаемый
|
|
|
|
30,00%
|
1,18
|
28,26%
|
проект окупаемый
|
|
Количество имитаций, проведенная в бизнес-плане
|
|
|
Количество отрицательных NPV
|
1 403
|
|
Доля отрицательных NPV
|
%
|
|
Среднее значение выручки, тыс.руб.
|
|
|
Среднее значение переменных затрат, тыс.руб.
|
|
|
Среднее значение постоянных затрат, тыс.руб.
|
|
|
Среднее значение NPV, тыс.руб.
|
|
|
Отклонение Выручка, тыс.руб.
|
264 180
|
|
Отклонение Переменных, тыс.руб.
|
0
|
|
Отклонение Постоянных, тыс.руб.
|
3 459
|
|
Отклонение NPV, тыс.руб.
|
207 590
|
|
Коэф. вариации Выручка
|
0,09
|
|
Коэф. вариации Постоянных
|
0,18
|
|
Коэф. вариации NPV
|
0,40
|
Информация представленная в бизнес-плане носит ознакомительный характер, часть информации в данном бизнес-плане изменена. Для заказа бизнес-плана свяжитесь с нами, любым удобным способом.